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Lien utile :
Assurance construction |
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VEFA
VEFA : La Vente
en l’Etat Futur
d’Achèvement
La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement
(V.E.F.A) : La VEFA est l’un des contrats les plus
utilisés dans le domaine de la construction en milieu
urbain.
Dès la signature du contrat et avant l'achèvement
des travaux, l'acquéreur devient propriétaire du
sol et des constructions existantes.
Puis au fur et à mesure de la construction il devient
propriétaire
des nouveaux éléments livrés.
Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus
courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements
en village », ou des copropriétés
horizontales).
Le contract préliminaure VEFA par lequel un acheteur
réserve l'achat éventuel d'un logement
à un constructeur/promoteur ( le vendeur) en lui fournissant
un dépôt de garantie.
Mentions obligatoires du contrat de réservation ( qui doit
en plus clairement mentionner les clauses suspensives de la vente ) :
-la surface
habitable approximative : elle sera recalculée d'une
façon précise une fois la construction
réalisée ;
-le nombre de
pièces principales ;
-l'énumération des pièces de service,
dépendances et dégagements ;
-la situation dans
l'immeuble ou dans le lotissement ;
-la
qualité de la construction, au moyen d'une note technique
sommaire annexée au contrat établissant la nature
et la qualité des matériaux et des
éléments d'équipement, et indiquant,
le cas échéant, les équipements
collectifs qui présentent une utilité pour la
partie d'immeuble vendue ;
-le prix
prévisionnel de vente et, le cas
échéant, ses modalités de
révision ;
-la date
à laquelle le contrat de vente définitif pourra
être conclu ;
-s'il y a lieu, les
prêts que le promoteur déclare faire obtenir
à l'acquéreur (montant, conditions, nom du
prêteur) ;
-les conditions
légales relatives au dépôt de garantie.
Les droits de l'acheteur (du réservant) :
-le droit de modifier le contrat
-la possibilité de se
rétracter durant un délai de 7 jours (
à dater de la réception du contrat de
réservation qui vous aura été
envoyé en recommandé avec AR ).
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Montant :
- si le délai de la vente est inférieur
à un an : le montant doit être
inférieur ou égal à 5% du
prix définitif prévu.
- si le délai de la vente est compris entre 1 et 2 ans : il
doit être inférieur à 2% du prix
définitif prévu.
- au-delà : aucun dépôt n'est
exigé.
Restitution du dépôt de garantie VEFA en cas de :
- vente non
réalisée (initiative du vendeur)...si
c'est le réservataire qui refuse de signer l'acte
définitif, sans motif légitime (cf. suite), il
perd son dépôt de garantie,
- prix de vente excédant de 5
% le prix prévisionnel,
- non obtention du
prêt nécessaire à l'achat, ou montant
inférieur à 10 % au moins des
prévisions mentionnées initialement,
- non réalisation des
équipements prévus,
- réduction de 10 % de la
valeur du logement.
Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du
dépôt de garantie est de 3 mois à
compter de la demande faite au vendeur par lettre
recommandée. Il est intégral, sans retenue ni
pénalité.
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Ce deuxième contrat VEFA est conclu une fois le programme de
construction déterminé, lorsque la construction
peut commencer.
Le texte du projet d'acte de vente doit être
envoyé au réservataire par lettre
recommandée avec accusé de réception
au minimum un mois avant la date de signature.
A partir de là, le promoteur ne peut plus modifier le
contenu du contrat sans l'accord de l'acquéreur.
Mentions obligatoires du contrat VEFA:
Il doit être conclu par acte authentique chez un notaire et
doit contenir :
- la description de l'immeuble
ou de la partie d'immeuble vendue ;
- le prix, ses
modalités de paiement et de révision
éventuelle ;
- le délai de
livraison ;
- la garantie
d'achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur.
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Avec les ventes VEFA, le paiement est
échelonné en fonction de l'avancement des travaux
sans pouvoir dépasser un pourcentage du prix total de vente,
dépôt de garantie compris. Cet
échelonnement légal (sauf cas particulier) est le
suivant :
- 35 % du prix lorsque les
fondations sont achevées ;
- 70 % à la mise
hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de
l'étanchéité des terrasses) ;
- 95 % lorsque les travaux
sont achevés, le solde de 5% étant payable
à la livraison, sauf consignation en cas de contestation sur
la conformité avec les prévisions du contrat.
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Des pénalités en cas de retard de paiement VEFA
de l'acheteur sont souvent prévues dans le contrat . Elles
ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme
à verser.
Le montant des intérêts étant faible,
le promoteur peut aussi faire insérer une clause de rupture
automatique du contrat en cas d'absence de paiement, avec versement au
vendeur d'une indemnité forfaitaire qui ne doit pas
être supérieure à 10 % du prix de vente
initial.
Une clause résolutoire du contrat est également
prévue. Elle a pour effet de faire annuler le contrat en cas
de non-respect des obligations de l'acquéreur.
Toutefois, cette clause résolutoire ne joue qu'un mois
après un commandement de payer resté
infructueux, l'acquéreur pouvant pendant cette
période saisir le juge afin d'obtenir des délais
de paiement.
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En matière de construction de maison individuelle, le
contrat doit mentionner le délai d'exécution des
travaux et les pénalités prévues en
cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et
de l'habitation). Ces pénalités ne peuvent
être fixées à un montant
inférieur à 1/3000 du prix convenu par jour de
retard (art. R. 231-14 CCH). Le constructeur ne peut pas refuser de
payer les pénalités de retard du fait d'un retard
dans la livraison dès lors que celui-ci ne
résulte pas d'un cas de force majeure.
Les pénalités forfaitaires prévues au
contrat sont prises en charge par le garant dès lors que le
retard de livraison excède trente jours.
Cas particuliers n'engageant pas la responsabilité du
promoteur :
- si le retard est du à des intempéries,
- si des journées de grèves ont
perturbé l'avancement du travail,
- si des travaux supplémentaires non prévus dans
le contrat initial ont du être réalisés.
Astuce :
Prévoyez de mettre dans le contrat une date de livraison,
plutôt qu'un délai. Ainsi, la clause de
pénalité prévue en cas de retard du
vendeur aura plus de chance d'aboutir.
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Des garanties d'achèvement ou de remboursement sont
données à l'acquéreur :
elles sont prévues par les articles L 261-10 et suivants du
Code de la Construction et de l'Habitation.
La loi oblige le promoteur à fournir une garantie
d'achèvement de l'immeuble ou une garantie de remboursement
des sommes versées (sous la forme d'un cautionnement par un
organisme financier) par l'acquéreur en cas
d'inachèvement.
Les garanties d'achèvement VEFA et de remboursement
permettent en cas de manquement au contrat, de mettre en cause le
garant. Si une mise en demeure par lettre recommandée avec
accusé de réception adressée au
promoteur ne suffit pas, et en l'absence de garant, une
assignation en justice peut être envisagée.
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Certains promoteurs proposent aux acheteurs de confier à des
organismes spécialisés l'étude de leur
projet.
Ces études conduisent alors à
l'élaboration de labels garantissant la qualité,
comme par exemple le label Qualitel.
Critères :
- Isolation thermique et phonique
- qualité des
équipements électriques et de l'installation
- niveau prévisionnel des
charges liées au chauffage et à la production
d'eau chaude
- durabilité des enduits de
façades
Il existe bien sur d'autres types de labels, tel que Gaz de France, qui
attestent du niveau de confort et de
sécurité des installations concernées.
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Le financement VEFA s'agit d'un prêt qui se compose de deux
périodes :
- Une première
période de différé d'amortissement qui
peut durer de 18 mois à 2 ans.
Pendant cette
période l'emprunteur ne paie que les
intérêts et l'assurance du prêt.
- Une deuxième
période à partir de laquelle les remboursements
commencent à inclure, en plus des
intérêts, le remboursement du capital.
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La VEFA, en secteur d'habitation est un contrat fermement
encadré par la Loi.
Son contentieux est réduel et comme pour le CCMI
connaît un taux de satisfaction
élevé.
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